Il pignoramento immobiliare è una procedura complessa che concorre all’esecuzione forzata di un immobile richiesta dal creditore nei confronti del debitore inadempiente.
Per poter avviare la procedura di esecuzione immobiliare, è necessario che prima il creditore richieda in giudizio la condanna del debitore al pagamento del suo credito, al fine di ottenere un “titolo esecutivo” (decreto ingiuntivo, sentenza, ordinanza).
Il pignoramento, dunque, ha funzione di liquidare forzosamente il bene di proprietà del debitore per consentire al creditore di realizzare il soddisfacimento del proprio credito.
Il pignoramento immobiliare dovrà essere svolto nel pieno rispetto degli adempimenti e delle tempistiche di cui alla sua peculiare procedura.
Procedura del pignoramento immobiliare
Fase preliminare al pignoramento
Per avviare la procedura esecutiva, il creditore, che ha ottenuto il “titolo esecutivo”, deve prima notificare atto di precetto al debitore, esponendo l’ammontare del suo credito (capitale, spese e interessi).
Atto di precetto
La funzione dell’atto di precetto (art. 479 c.p.c.) è di:
- intimazione al debitore a pagare;
- avvertimento che, in caso di inerzia, si procederà all’esecuzione forzata.
Tale atto è di natura “recettizia”, ossia non genera alcun effetto se non è di fatto notificato al destinatario, che ne viene quindi a conoscenza.
Inoltre deve contenere diversi elementi, tra i quali:
- l’indicazione delle parti;
- data e specifica del titolo esecutivo, su cui si fonda appunto il precetto. Il titolo rappresenta un requisito formale necessario per raggiungere le finalità dell’atto di precetto. Infatti, una descrizione incompleta del titolo comporta una causa di nullità del precetto.
Decorsi 10 giorni dalla notifica del precetto senza aver ricevuto il pagamento precettato, il creditore potrà notificare al debitore l’atto di pignoramento immobiliare.
Fase di avvio al pignoramento: la redazione e notifica dell’atto
Nell’atto di pignoramento immobiliare, il creditore deve indicare gli estremi del titolo esecutivo e del precetto, nonché i dati dell’immobile oggetto del pignoramento.
L’atto di pignoramento deve essere notificato entro 90 giorni dalla notifica dell’atto di precetto (termine di validità del precetto) e deve essere trascritto dal creditore presso i pubblici registri immobiliari.
Alla scadenza del suddetto termine, se non ha inizio l’esecuzione forzata, il precetto diventa inefficace (art. 481, c.1, c.p.c.).
La notificazione dell’atto di pignoramento avviene tramite ufficiali giudiziari.
Entro 45 giorni dalla notifica dell’atto, il creditore può richiedere al giudice la vendita (all’asta) dell’immobile tramite un’istanza di vendita (art. 567 c.p.c.), a pena di perdita di efficacia del pignoramento e relativa cancellazione.
Fase giudiziaria: stima e custodia del bene
A seguito del deposito dell’istanza, inizia il processo di esecuzione avanti al tribunale competente, del circondario ove è sito l’immobile.
Nei successivi 45 giorni dal deposito dell’istanza di vendita, il creditore deve produrre la documentazione ipo-catastale, che include gli atti formali, anche pregiudizievoli, relativi all’immobile, quali le trascrizioni, iscrizioni e annotazioni avvenute nei venti anni che precedono la richiesta di pignoramento.
In base alla nuova normativa – Riforma Cartabia in sede civile, D.Lgs. n. 149 del 10 ottobre 2022 – (di seguito “Riforma”) – la valutazione della suddetta documentazione è operata dal custode e dall’esperto, in stretta collaborazione, allo scopo di redigere una relazione informativa da consegnare al giudice.
Verificata la regolarità degli adempimenti di cui sopra, il tribunale fissa la prima udienza in cui partecipa il creditore (ed eventualmente altri creditori intervenuti), a cui seguono le operazioni di stima dell’immobile a cura di un esperto nominato dal giudice, e il deposito della relativa relazione di stima.
Valorizzato l’immobile, il giudice ne autorizza la vendita con ordinanza e nomina un “delegato alla vendita”, il quale procede all’adempimento di tutte le operazioni necessarie, ai fini della relativa asta, con l’emissione del bando d’asta (avviso di vendita).
L’ordinanza di vendita riporta il dettaglio dell’immobile pignorato, la data dell’asta, il prezzo base, la procedura per partecipare all’asta e proporre l’offerta di acquisto.
Chi è il custode dell’immobile pignorato?
Durante la procedura di pignoramento, è prevista la nomina di un custode del bene pignorato che inizialmente è il debitore, ma che in un secondo momento viene di prassi sostituito con soggetto specializzato.
Questo è nominato dal giudice con il compito di amministrare e mantenere integro l’immobile sino all’esito finale della vendita.
Il custode giudiziario infatti si impegna a:
- non dare in locazione l’immobile pignorato;
- «vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità» (art. 560, c.4, c.p.c., nuova formulazione da Riforma).
Inoltre, il debitore ha l’obbligo di lasciar visitare l’immobile ai potenziali acquirenti, in base alle modalità stabilite dall’ordinanza di vendita.
Con la Riforma Cartabia sono accorpate in un unico soggetto le funzioni di custode e di delegato alle vendite (art. 559 c.p.c.).
Quali sono i tempi di liberazione dell’immobile?
La Riforma mette in atto una procedura semplificata di rilascio dell’immobile e di rimozione dei beni presenti nell’immobile.
Di norma il debitore, proprietario dell’immobile, deve liberarlo all’emissione del decreto di trasferimento – che segue alla relativa vendita all’asta – e del passaggio di proprietà al nuovo proprietario.
Qualora invece la casa pignorata sia abitata da terzi, occorre verificare se l’inquilino, diverso dal proprietario, la occupi:
-
“con titolo” opponibile alla procedura di pignoramento
Per cui è legittimo il suo diritto di continuare ad abitare l’immobile, anche se questo è stato venduto all’asta (ad esempio per un contratto di locazione precedente alla suddetta procedura e ancora valido. In questo caso l’inquilino rimarrà sino a scadenza del contratto.
-
“senza titolo” opponibile alla procedura di pignoramento
Ad esempio con un contratto non scritto o non registrato, per cui l’inquilino non può opporsi al pignoramento e dovrà lasciare la casa entro l’emissione dell’ordinanza di vendita.
Inoltre, è possibile procedere alla liberazione immediata dell’immobile, su indicazione del giudice, qualora il debitore:
- non permetta le visite dei potenziali acquirenti;
- sia inadempiente sulle corrette modalità di conservazione della casa (come previsto dalla legge).
In base alla Riforma, anche il custode giudiziario può procedere ad attuare l’ordine di liberazione dell’immobile, impiegando anche la forza pubblica.
È possibile opporsi al pignoramento immobiliare?
Sì, il debitore può opporsi tramite:
- atto di citazione, a seguito della notifica del precetto, quando la procedura di pignoramento non è ancora avviata;
- ricorso al giudice dell’esecuzione, se la procedura è già avviata, ma prima che venga emessa l’ordinanza di vendita.
Quali soluzioni adottare per evitare la vendita all’asta?
Il debitore, al fine di evitare di “svendere” all’asta la propria casa (con svalutazione del suo vero valore di mercato) e non riuscire così ad azzerare il proprio debito con il ricavato della vendita, nonché per velocizzare i tempi di risoluzione della controversia, può adottare una delle seguenti soluzioni.
1) “Saldo e stralcio” con rinuncia agli atti
Con il quale le parti (creditore e debitore) raggiungono un accordo transattivo in cui definiscono l’importo che il debitore deve pagare al fine di sanare il debito.
Pertanto, il creditore accetta di ricevere un importo minore, in cambio della rinuncia al pignoramento, tramite la cosiddetta “rinuncia agli atti”, con la quale il creditore si impegna a non avere nessuna pretesa futura sul debitore.
In questo modo il creditore ha la certezza di ottenere il dovuto in tempi brevi e il debitore di azzerare il proprio debito.
2) Vendita diretta dell’immobile
L’altra soluzione, introdotta dalla Riforma Cartabia, consente al debitore di procedere alla vendita diretta dell’immobile pignorato (art. 568-bis, c.p.c.).
Il debitore deve depositare, 10 giorni prima dell’udienza che autorizza la vendita, un’istanza con allegata un’offerta di acquisto (per un prezzo non inferiore a quello indicato nella relazione di stima), assieme al deposito cauzionale pari al decimo del prezzo.
Qualora l’offerta presentata dal debitore sia inferiore rispetto a quello stimato, l’offerente potrà integrare la cauzione e l’offerta entro il termine di 10 giorni.
I creditori hanno diritto di svolgere eventuali opposizioni; in difetto il giudice potrà emettere il provvedimento di aggiudicazione dell’immobile, con indicazione delle modalità di pagamento del prezzo, da versarsi entro 90 giorni.
Se hai ricevuto una notifica di pignoramento sul tuo immobile o questo è stato messo all’asta, non esitare, contatta il nostro Studio.
