Quando si decide di acquistare o vendere una casa nasce il dilemma se agire in autonomia, gestendo la trattativa da soli, o se affidarsi ad un agente immobiliare.
Di fatto,
- pensare di cercare da soli la casa dei propri sogni;
- trattare in prima persona con il venditore o, viceversa, con l’acquirente;
- capire in autonomia come muoversi nel mondo immobiliare può essere una sfida che siamo in grado di affrontare?
O affidarsi direttamente a un’agenzia immobiliare convinti che, essendo il “ loro mestiere”, siano perfettamente in grado di cercare per noi la casa che desideriamo, sollevandoci da tante scocciature giuridiche e burocratiche?
Quale potrebbe essere la scelta migliore?
Trattativa “fai da te” o con agente immobiliare?
Come abbiamo menzionato nel nostro precedente contributo prima di impegnarsi in un affare immobiliare è bene valutare prima tutte le opzioni, i vantaggi o svantaggi, derivanti da una gestione autonoma della trattativa.
O diversamente valutare eventuali benefici e rischi derivanti dalla gestione della nostra compravendita ad opera dell’agente immobiliare.
La scelta del “fai da te”
Indubbiamente chi vende o acquista un immobile, è spinto alla trattativa “fai da te” per ovviare al pagamento della commissione all’agente immobiliare.
Questo perché, di fatto, il lavoro dell’agente immobiliare è sentito come un costo piuttosto che come un valore aggiunto al buon svolgimento della fase preliminare alla trattativa e della trattativa stessa.
Ruolo e responsabilità dell’agente immobiliare
Quindi se non si è in grado di gestire al meglio tutte le fasi necessarie per una buona compravendita (dalla valutazione dell’immobile, alla scelta del prezzo e del possibile venditore/compratore), allora la soluzione ideale sarebbe di certo affidarsi ad un agente immobiliare.
L’agente immobiliare è un mediatore (come tale terzo e imparziale) che mette in contatto il venditore con il compratore, allo scopo di tutelare gli interessi di entrambi e ottenere il massimo risultato dalla conclusione del contratto di compravendita.
L’agente immobiliare deve avere un’ampia conoscenza del mercato immobiliare, oltre alle competenze e alla professionalità necessarie per agevolare e velocizzare la trattativa, al fine di valutare l’immobile con coerenza e trasparenza, senza favorire l’una o l’altra parte.
Il mediatore dovrà quindi in prima istanza:
- verificare lo stato dell’immobile da vendere per individuarne il valore di mercato e un equo prezzo di vendita (e se è dunque in conformità alle richieste del venditore);
- selezionare la clientela che sia effettivamente interessata all’immobile e che disponga delle disponibilità finanziarie utili a finalizzare il contratto.
Il suo ruolo include anche l’iter della trattativa e della gestione del contratto:
- si accerta che la documentazione sia conforme alla normativa;
- assiste tutti gli attori della trattativa per agevolare e sveltire le procedure della compravendita;
- cura anche tutta l’attività di promozione dell’immobile.
Doveri e obblighi
Nell’esercizio del suo incarico di mediatore, come menzionato, l’agente deve essere imparziale; quindi, come tale deve di fatto fare gli interessi di entrambe le parti (senza favorirne una rispetto all’altra) con lo scopo ultimo di concludere efficacemente l’affare.
Il compito deve essere svolto nel pieno rispetto dei principi generali di buona fede (art.1375 c.c.), diligenza (art.1176 c.c.) e correttezza (art.1175 c.c.).
Ciò significa che in fase di intermediazione immobiliare, l’agente non è tenuto ad effettuare alcuna analisi di tipo tecnico-giuridico, ma in conformità al criterio di comune diligenza:
- deve «comunicare alle parti le circostanze a lui note – o conoscibili – relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso» (art.1759 c.c.);
- non deve fornire informazioni «sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato» (Cassazione ord. n.784/2000) che possano considerarsi non veritiere;
Per effetto, l’agente nell’esercizio della sua prestazione professionale, deve fornire tutte le dovute informazioni così da agevolare, o dissuadere, le parti a concludere l’affare a garanzia di una piena trasparenza per la legittima conclusione del contratto.
Come evidenzia la giurisprudenza, la “conclusione dell’affare” è di fatto «il compimento di un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti» come, ad esempio, la fase dell’accettazione della proposta da parte del venditore (Cassazione, ord. n.21559/2018).
Responsabilità dell’agente immobiliare
Il mediatore è di fatto responsabile verso il venditore e il compratore qualora violi le suddette regole di condotta e:
- svolga il mandato nell’interesse di una sola parte, non adempiendo agli obblighi di indipendenza e imparzialità;
- non informi l’acquirente, contravvenendo agli obblighi informativi, dell’esistenza di eventuali vizi che possano ridurre il valore dell’immobile.
Il mediatore in tali casi potrà essere condannato a risarcire i danni cagionati alle parti.
Questi sono, tra gli altri, i motivi che concorrono alla perdita della provvigione.
Quando l’agente ha diritto alla provvigione?
La provvigione è il compenso corrispettivo del mediatore, calcolato sulla percentuale sul prezzo dell’immobile, da pagare all’agente alla conclusione del contratto.
Di norma è dovuta solo alla conclusione dell’affare immobiliare, ossia nel momento stesso in cui tra le parti sia crea un vincolo giuridico (accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore o la stipula del contratto preliminare).
Ciò significa che ci deve essere stata un’effettiva attività di mediazione da parte dell’agente – che non si limiti alla presa visione dell’immobile, ma che sia stata di utilità per agevolare la conclusione della compravendita – per poter ricevere il pagamento della provvigione.
Diritto alla provvigione
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge ogni volta che «la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice», ossia se si dimostra che esiste un nesso causale tra la sua azione e il risultato raggiunto.
Pertanto, è sufficiente che l’agente, anche se non ha effettivamente partecipato a tutte le fasi della trattativa, pur complessa, abbia comunque messo in relazione le parti interessate all’affare, così da creare l’antecedente necessario per agevolare la conclusione del contratto. (Cassazione, ordinanza 21559/2018 e Cassazione, ord. n.7029/2021)
Nelle varie fasi che portano alla compravendita di un immobile, oltre all’eventuale provvigione se ci si affida ad una agenzia immobiliare, si prevede il pagamento di altre somme di denaro per l’acquisizione del bene: la caparra, l’acconto, il deposito.
Caparra o deposito? Il valore delle somme della compravendita
Si fa spesso confusione tra questi termini, sulla loro reale funzione e impiego nella procedura di compravendita, certamente non sono sinonimi.
Per non cadere in confusione già nella fase preliminare della trattativa, è quindi opportuno conoscere la loro funzione e ambito di utilizzo, dato che ognuno di loro ha differente valore giuridico e diversi obblighi e diritti per le parti.
Di conseguenza è bene leggere con attenzione anche il format di proposta dell’agenzia immobiliare a cui ci si affida per la scelta dell’immobile, in cui sia chiara la differenza tra caparra, deposito e acconto sul prezzo di vendita.
Talvolta è previsto già nella proposta che, in caso di sua piena accettazione da parte del venditore, la stessa acquista valore di contratto preliminare di compravendita, che è atto vincolante per le parti a conseguire la vendita alle condizioni indicate.
In chiusura di questa breve analisi sulla trattativa e l’effettivo ruolo dell’agente immobiliare, vi salutiamo con una sintesi esplicativa della caparra, deposito e acconto nei contratti di vendita.
Gli istituti della compravendita
| Istituto | Definizione | Tutela e obblighi | Impegno |
| Caparra confirmatoria | È una somma di denaro che viene versata dall’acquirente alla firma del contratto preliminare o compromesso. Non è un anticipo sul prezzo di vendita. | È a garanzia dell’esecuzione del contratto, a tutela del venditore.
Potrà usufruirne a titolo di risarcimento se l’acquirente non procede all’acquisto. |
Le parti si impegnano a concludere l’affare: se l’acquirente cambia idea perde la caparra; se il venditore decide di non vendere più deve pagare all’acquirente il doppio della caparra.
Se l’affare va a buon fine la caparra può essere restituita o imputata ad acconto prezzo. |
| Acconto | Anticipo sul prezzo dell’immobile che prevede un’ulteriore somma successiva a saldo del prezzo pattuito. | Non prevede obblighi per il venditore e il compratore.
Non è una garanzia. |
Se il contratto non va a buon fine l’acconto viene restituito. |
| Deposito fiduciario | È una somma di denaro versata all’agenzia alla firma della proposta di acquisto. | È una garanzia dell’impegno di concludere l’affare immobiliare. | Se la proposta è accettata dal venditore il deposito può diventare caparra.
Se la proposta non viene accettata la somma viene restituita all’acquirente. |
Per saperne di più su come gestire una trattativa e avere un supporto legale su come valorizzare e tutelare l’immobile che intendete vendere o acquistare, non esitate, contattate il nostro Studio.
