In che modo si ottiene l’interruzione dell’usucapione? Come dimostrare di chi è l’effettiva proprietà di un bene immobile?
Non è sempre facile provare la proprietà di un bene immobile che abbia già vissuto i suoi anni, di cui non si trovi l’atto di acquisto, che si sia perduto o magari non esista proprio, come ad esempio un pezzo di terreno che sia stato tramandato di padre in figlio, un po’, per così dire, sulla parola, senza atti scritti.
Acquisto di proprietà su un bene
Cosa succede se sul bene si riscontra l’acquisto di proprietà tramite usucapione e non tramite il tipico atto di compravendita?
Come, ad esempio, il soggetto che entra in possesso di un immobile abbandonato da anni, di cui nessuno sino ad allora si è interessato, ponendo anche una recinzione al fine di averne l’uso esclusivo, senza comunque nascondere a nessuno il proprio operato.
In questo caso se il possessore continua ad utilizzarlo per i successivi 20 anni ha di fatto tutti i diritti di acquisirne la proprietà per usucapione.
Oppure cosa accade se il bene acquisito tramite usucapione viene venduto? Il contratto di compravendita sarà comunque valido, come abbiamo approfondito già in un nostro precedente contributo.
Prima di addentrarci sugli interrogativi iniziali, però è bene fare una breve panoramica su cosa sia l’usucapione e quali siano i requisiti per determinarne la validità.
Cos’è l’usucapione?
È un modo di acquisto della proprietà di un bene a titolo originario, basato sul suo «possesso continuato, ininterrotto, pacifico, pubblico e non equivoco» per almeno 20 anni (art.1158 c.c.), con l’effettiva volontà di utilizzarlo come proprio e avendone cura.
Indubbiamente un lungo periodo di tempo nel quale l’effettivo proprietario può rivendicarne la proprietà, ma qualora si manifestasse una sua inerzia in questa direzione, il bene diventa di proprietà di chi ne ha il possesso (“possessore usucapente”).
Pertanto, l’usucapione permette di convertire una situazione di fatto, ossia il possesso, che si è consolidata nel tempo, in una situazione di diritto, ossia la proprietà.
Prove utili a dimostrare l’usucapione
Il possessore, per dimostrare di essere l’usucapente di quel bene, deve presentare in giudizio dei testimoni che siano disposti ad accertare che il bene sia stato:
- acquisito senza atti di forza e in maniera clandestina, per cui senza nascondere al pubblico il suo operato;
- utilizzato in maniera continuativa, senza alcuna interruzione.
Oltre a esibire documenti di pagamenti dovuti (come i tributi sulla casa) che attestino che nel periodo di riferimento il possessore sia stato l’effettivo proprietario del bene.
Quando si ha l’interruzione dell’usucapione?
Ma, in riferimento al nostro esempio di prima dell’immobile abbandonato, cosa potrebbe succedere se, non ancora trascorsi i 20 anni canonici, ad un certo punto:
- il “legittimo” proprietario si palesasse, con l’obiettivo di affermare il proprio diritto di proprietà su detto bene?
- accadesse un gravoso evento naturale che non permettesse più al possessore di accedere all’immobile?
Si assisterebbe di fatto all’interruzione dell’usucapione.
Gli atti di interruzione dell’usucapione
Come afferma la normativa, «l’usucapione è interrotta – prima che sia trascorso il termine dei 20 anni – quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno» (art.1167 c.c.), per cui per interrompere l’usucapione non basta una generica diffida o una messa in mora.
Sarà necessario un:
- “atto interruttivo” del possesso che comporti di fatto la perdita materiale del bene, come, ad esempio, l’atto di rimuovere i paletti di recinzione posizionati dal possessore, in modo da poter tornare a gestire il proprio terreno come effettivo proprietario;
- “atto giudiziario”, ossia l’atto di citazione con cui si richiede la consegna del bene.
Queste due tipologie di atti sono quelli propriamente idonei ad interrompere l’usucapione; un’eventuale vendita che intervenga in caso di bene “usucapito”, di fatto non è collocabile in nessuno di questi atti, anzi non comporta alcuna interruzione dell’usucapione.
Come agire in caso di interruzione dell’usucapione?
Pertanto, qualora ti trovassi nella condizione di:
- rivendicare la tua legittima proprietà su un bene in possesso di un’altra persona, su cui accertare se vi sia o meno usucapione;
- capire come agire per riprendere possesso della tua casa in cui vivi ormai da quasi venti anni, senza che il proprietario si sia mai fatto avanti;
è bene che ti affidi ad un legale che valuterà come agire in funzione dell’obiettivo da raggiungere.
Comprendere quindi quali sono le motivazioni e azioni che hanno portato ad una delle suddette condizioni, gli atti che hanno determinato l’interruzione dell’usucapione e accertarsi se ci sono e chi sono gli eventuali proprietari del bene usucapito.
E, se ci sono tutti i presupposti, in funzione degli esiti dei vari accertamenti, rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere il riconoscimento dell’usucapione tramite una sentenza (previa mediazione civile, obbligatoria per questa materia).
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