È valido un contratto con cui una parte si obbliga ad obbligarsi a concludere un contratto preliminare? Scopriamo insieme l’orientamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.
Il c.d. preliminare di preliminare è un contratto, sorto dalla prassi degli agenti immobiliari, con cui le parti si obbligano alla futura stipulazione di un ulteriore contratto preliminare e non di un contratto definitivo, come nello schema tipico. Ma può ritenersi valido tale genere di contratto?
La questione era già stata risolta in senso negativo, postulandone la nullità per difetto di causa (cfr. Cass. Civ. n. 8038/2009): agli occhi della giurisprudenza di legittimità, la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare avrebbe dato solo “luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
Tuttavia, l’interesse delle parti alla validità giuridica di tali accordi prodromici ha portato nuovamente la questione all’esame della Corte di Cassazione, questa volta a Sezioni Unite (su richiesta della Seconda sezione civile, cfr. ordinanza interlocutoria del 12 marzo 2014 n. 5779).
Ed ora si assiste ad un cambiamento di rotta: le Sezioni Unite (con sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015), dopo aver escluso la validità di un mero obbligo di obbligarsi a produrre un vincolo che non abbia contenuto ulteriore o differenziato rispetto a quello assunto, sono giunte a ritener valido un contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare, vale a dire l’indicazione delle parti, del bene promesso in vendita, del prezzo.
Certo, spetterà direttamente al giudice di merito, al fine di tutelare in modo effettivo la volontà delle parti, verificare preliminarmente se tale accordo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 del Codice Civile, ovvero anche soltanto effetti obbligatori. E sarà sempre il medesimo giudice di merito a ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato “preliminare di preliminare”, qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale e riconducibile alla terza delle categorie considerate nell’art. 1173 del Codice Civile, cioè alle obbligazioni derivanti da ogni fatto o atto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico.
