Con la locazione, una parte si obbliga a concedere ad altra parte l’utilizzo di un bene, mobile o immobile, o di un’azienda, per un periodo determinato, in cambio di un canone periodico.
Avendo già parlato in altri nostri interventi della locazione/affitto di un’azienda o di suo ramo o comunque di un bene produttivo, ed anche delle differenze con la locazione commerciale, qui ci concentreremo sui due contratti tipici di locazione immobiliare, ad uso abitativo e commerciale, e sulle loro peculiarità.
Vediamo prima la disciplina generale, che caratterizza anche le due tipologie di contratto di locazione immobiliare in esame.
Cos’è la locazione?
La disciplina della locazione è dettata dal codice civile (artt. 1571 e ss. c.c.) e quella immobiliare è integrata dalla legge (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che ha parzialmente abrogato la Legge n. 392/78).
La locazione è un contratto che si perfeziona con il consenso delle parti, con cui un soggetto, il locatore, si impegna a consentire ad un altro soggetto, il conduttore (o locatario), l’utilizzo di un bene per un dato periodo di tempo e per un uso concordato, dietro il pagamento di un corrispettivo – il canone (art.1571 c.c.).
La natura del contratto, assumendo di fatto un rapporto giuridico tra locatore e conduttore, è consensuale, onerosa, con effetti obbligatori e caratterizzata da prestazioni corrispettive, in termini di diritti e doveri e di adeguata condotta delle parti.
Al conduttore deve essere garantito dal locatore l’utilizzo continuativo del bene locato, per l’uso convenuto in contratto, senza interruzioni.
Altrettanto, senza interruzioni, il conduttore è obbligato a corrispondere al locatore il canone concordato, salvo gravi vizi dell’immobile o altre cause che ne impediscano il pieno utilizzo.
La locazione immobiliare
In caso di immobili, l’uso concordato e la destinazione urbanistica dell’immobile locato caratterizzano la tipologia contrattuale: uso abitativo o uso “diverso”, per cui andrà specificato in contratto l’effettivo utilizzo dell’immobile, commerciale, industriale, alberghiero, etc., concesso dal locatore.
La forma del contratto è “libera” (salvo le locazioni a canone concordato), ma la forma scritta, di semplice scrittura privata, è di fatto imposta, oltre che ad substantiam, per la validità effettiva dei contratti ad uso abitativo.
In ogni caso tale forma è imposta per ogni tipologia di contratto di locazione, in considerazione degli effetti della registrazione del contratto ai fini fiscali e dell’opponibilità a terzi (da effettuarsi entro 30 giorni dalla firma, per evitare sanzioni).
La forma scritta del contratto ha inoltre la rilevante funzione di identificare in maniera specifica l’immobile, i locali oggetto di locazione, con descrizione:
- dell’unità locata (come l’ubicazione, il numero di vani, le pertinenze);
- dei dati catastali (particella, subalterno, rendita, etc.),
dati indispensabili ai fini della registrazione del contratto e degli effetti conseguenti.
Il conduttore dovrà utilizzare l’immobile locato con diligenza, curandone la manutenzione ordinaria, e dovrà restituirlo, alla cessazione del contratto, nel medesimo stato in cui gli è stato consegnato, salvo il normale deperimento d’uso, in conformità con quanto pattuito in contratto.
Salvo divieti espressi in contratto, il conduttore può sublocare a terzi l’immobile concesso in locazione (seppur solo parzialmente nell’uso abitativo), mentre il contratto non può essere ceduto a terzi senza il consenso del locatore.
Il locatore può chiedere il versamento di una somma a titolo di deposito cauzionale, o comunque il rilascio di una garanzia (ad esempio fideiussoria, bancaria, assicurativa o di terzi):
- a ristoro degli eventuali danni all’immobile;
- a copertura del corretto adempimento di altre obbligazioni previste in contratto.
Patologia del contratto
In caso di grave inadempimento alle obbligazioni contrattuali, entrambe le parti potranno dichiarare la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento dei danni.
In particolare, la morosità del conduttore, viste le previsioni contrattuali delle parti e la gravità dell’inadempimento, può legittimare il locatore a procedere con l’intimazione giudiziale di sfratto per morosità, per ottenere:
- la risoluzione del contratto;
- la liberazione forzosa dell’immobile (o anche la licenza per finita locazione).
Tutte le discipline di locazione immobiliare prevedono alcune norme imperative, che, come tali, sono inderogabili dalle parti (ad esempio, le modalità di rinnovo/disdetta e il recesso), con conseguente sostituzione automatica delle clausole nulle con la disciplina di legge.
L’opponibilità del contratto registrato ai terzi comporta che, in caso di vendita, il rapporto di locazione venga trasferito automaticamente assieme all’immobile.
Qualora il locatore intenda vendere l’immobile locato, sussiste il diritto di prelazione in favore del conduttore, che obbliga il locatore al rispetto delle comunicazioni di legge ai fini del suo esercizio, seppur con alcune differenze ed esclusioni previste dalla legge (artt. 38, 39 e 40, L. 392/78).
Sussiste per legge anche il diritto di prelazione del conduttore per nuova locazione alla scadenza, salvo cessazione per risoluzione, inadempimento o recesso del conduttore, o apertura di una procedura concorsuale a carico del conduttore (art. 40 L. 292/1978).
Visti i tratti comuni delle due tipologie principali di contratto di locazione in esame, è opportuno tenere presenti le differenti regole da applicare a seconda della destinazione e uso del bene, ossia nell’uso abitativo o commerciale.
Contratto di locazione ad uso abitativo
L’uso abitativo è caratterizzato da una durata di legge minima di 4 anni, con possibilità di rinnovo per altri 4 anni.
In caso di mancato rispetto della clausola di durata di legge, la pattuizione di una durata inferiore è nulla, con sostituzione automatica del patto di durata con il termine di 4 anni previsto dalla legge, senza che la nullità si ripercuota sull’intero contratto.
La stessa legge disciplina altri contratti di locazione che, per la motivata esigenza temporanea del conduttore, possono avere una durata inferiore.
Si tratta delle c.d. locazioni transitorie, come nel caso di una locazione ad un lavoratore in missione/distacco per un tempo determinato e oggettivo, o la locazione in favore di uno studente universitario.
Alla prima scadenza dei 4 anni, il contratto è prorogato per altri 4 anni, salvo disdetta.
Disdetta del conduttore
Nel termine previsto dal contratto o in difetto in quello di legge di mesi 6.
Disdetta del locatore
Ma solo nei casi previsti dall’art. 3, comma 1, L. n. 431/1998, e cioè:
- quando intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado;
- quando intende destinare l’immobile locato all’esercizio di attività che perseguono finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (in questo caso il locatore deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un altro alloggio, libero e idoneo, nello stesso comune di quello locato;
- quando l’edificio in cui è sito l’immobile locato debba essere ristrutturato, demolito, ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) oppure trasformato, e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, e l’immobile debba essere sgomberato;
- quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
- quando il locatore intende vendere l’immobile e non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quello adibito a propria abitazione; sussiste, in tal caso, il diritto di prelazione in favore del conduttore.
È dunque in genere più difficoltosa la disdetta per il locatore, esperibile solo per i casi tipizzati dalla legge.
Il canone di locazione può essere libero, ovvero stabilito dalle parti, oppure “concordato”, limitato entro il range previsto da associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori (con diversa durata legale del rapporto, 3+2).
Contratto di locazione ad uso commerciale
Il contratto è caratterizzo dal diverso uso dell’immobile locato, come stabilito dalle parti in contratto, uso diverso da quello abitativo: commerciale, industriale, d’ufficio, alberghiero, etc.
Il contratto ad uso commerciale, a differenza di quello ad uso abitativo, non richiede la forma scritta “ad substantiam”- ossia quella distinta forma che dà validità al contratto – salvo che la durata dell’accordo non superi i 9 anni, ma valga tutto quanto detto sopra circa la forma scritta e la registrazione del contratto.
Durata
La durata minima è altrettanto prevista per legge, ma a differenza dell’uso abitativo, nell’uso commerciale è di 6 anni (9 anni per gli immobili ad uso alberghiero). Anche in questo caso è nulla la pattuizione di una durata inferiore a quella legale, con sostituzione automatica della durata prevista per legge.
Anche il termine di disdetta alla scadenza è più ampio, pari a 12 mesi (18 mesi in caso di locazione alberghiera), con possibilità di deroga delle parti.
Alla prima scadenza, il locatore potrà negare il rinnovo solo nei casi tassativi previsti dalla legge (art. 29 legge 392/1978), comunicandolo al conduttore nel rispetto dei termini di cui sopra, e dunque solo quando:
- voglia adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge, oppure dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- intenda adibire l’immobile all’esercizio in proprio o del coniuge/parenti entro il secondo grado in linea retta delle attività indicate dall’art. 27 (commerciale, industriale, artigianale, alberghiera e di interesse turistico o di natura professionale);
- si debba demolire e ricostruire o restaurare l’intero immobile per rendere i locali adibiti alla vendita conformi alla legge e ai piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile locato.
Recesso
Il conduttore potrà recedere dal contratto in ogni momento in caso di “gravi motivi”, dando preavviso di 6 mesi al locatore (art. 27 c. 7, 8 legge 392/1978).
Le fattispecie riconducibili a gravi motivi sono state ricondotte dalla giurisprudenza a situazioni – in breve – in cui sono intervenuti fatti estranei alla volontà del conduttore, tali da impedire la corretta prosecuzione del rapporto di locazione, ma che esulino dalla mera volontà del conduttore in rapporto a ragioni economiche.
Le parti posso prevedere (espressamente in contratto) anche il recesso libero del conduttore, senza obbligo di specificare i motivi.
Oltre a derogare anche alla scadenza del preavviso, prevedendo un termine più breve a vantaggio del conduttore (generalmente sono infatti le previsioni contrattuali a favore del conduttore a non essere derogabili in peius).
Con questo nostro intervento abbiamo introdotto il contratto di locazione con l’intento di dare spazio nei prossimi contributi ad un ulteriore approfondimento delle clausole principali e di come sanare un’eventuale patologia del contratto, che ci porterà a parlare di recesso, diritto di prelazione, sfratto e pignoramento.
Continuate a seguirci.
Nel frattempo, se avete necessità di un supporto legale per negoziare e redigere un contratto di locazione, non esitate, contattate il nostro Studio.
