Hai appena acquistato la casa che desideravi tanto; purtroppo, dopo qualche tempo, ti accorgi di alcuni difetti e vizi dell’immobile che prima della stipula del contratto di compravendita non erano stati minimamente rilevati, magari volutamente omessi dal venditore.
Come puoi tutelarti? Cosa si può fare quando si ha evidenza di difetti e vizi post vendita?
Certamente la prima cosa è denunciare tempestivamente il venditore di quanto scoperto, al fine di “salvare il salvabile” e magari ottenere anche un risarcimento del danno subito.
Ma andiamo per gradi. Innanzitutto, andiamo a qualificare cosa sono i vizi dell’immobile e in che modo far valere la garanzia prevista dalla legge.
Difetti e vizi dell’immobile acquistato
Vizi e difetti, quali ad esempio infiltrazioni, crepe, inidoneità degli impianti, possono determinare una diminuzione del valore dell’immobile.
Se gravi, possono anche incidere in maniera tale da rendere inidoneo l’immobile all’uso per cui è stato acquistato (come nel caso di vizi strutturali che rendono un appartamento non abitabile).
Infatti, nel contratto di compravendita immobiliare – di cui abbiamo parlato in un nostro precedente contributo– il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che possano precludere l’uso per il quale è stata destinata e ne diminuiscano il valore (art.1490 c.c.).
I vizi e i difetti su cui opera la garanzia devono necessariamente essere occulti, cioè non conosciuti o dal compratore, al momento della firma del contratto di vendita, o comunque non conoscibili facilmente, secondo ordinaria diligenza.
Qualora emergano vizi e difetti, pertanto, si potrà fare appello alla garanzia prevista dalla legge (art.1491 c.c.), solamente se si verificano queste condizioni.
Mentre non sarà applicabile la garanzia qualora il compratore all’atto dell’acquisto:
- conosceva i vizi/difetti;
- avrebbe potuto conoscerli ove avesse svolto verifiche secondo ordinaria diligenza.
Inoltre, la garanzia di legge opera, comunque, se il venditore ha in malafede omesso di informare l’acquirente dei vizi dell’immobile. In tal caso non è valido l’eventuale accordo inserito in contratto volto ad escludere o limitare la garanzia.
Di conseguenza, in base alla
- gravità del vizio riscontrato (ad esempio: uso di materiali scadenti per realizzare l’opera; difetti di impianto idraulico e riscaldamento; infiltrazioni d’acqua),
- sua attitudine a pregiudicare la funzionalità o l’uso dell’immobile, o solo il suo valore,
l’acquirente può richiedere:
- la risoluzione del contratto
- la riduzione del prezzo dell’immobile acquistato
- il risarcimento del danno
Denuncia dei vizi dell’immobile
Una volta scoperti difetti e vizi di un immobile acquistato, il compratore deve fare denuncia al venditore (in forma scritta, ai fini della successiva prova) entro il termine, decisamente breve, di 8 giorni dalla scoperta – se non diversamente prescritto dal contratto – alla cui scadenza perderà la garanzia di tutela.
Si tenga presente che qualora la vendita avvenga direttamente tra l’acquirente e il costruttore dell’immobile, il termine stabilito per fare denuncia è di 60 giorni.
Garanzia per vizi dell’immobile
In caso di una mancata risposta del venditore, l’acquirente, per tutelarsi e ottenere un risarcimento del danno, può rivolgersi al giudice entro un anno dalla consegna dell’immobile, esercitando una specifica azione di garanzia.
Il termine di prescrizione si estende a due anni in caso di rapporto contrattuale tra privato e impresa di costruzione.
Azione redibitoria
Per i vizi e difetti più gravi, il compratore può richiedere la risoluzione del contratto, con rimborso del prezzo già versato, ed esigere anche il risarcimento dei danni subiti, ricorrendone i presupposti.
Azione estimatoria
Qualora i vizi non incidano in maniera significativa sulle funzionalità e sull’uso dell’immobile, il compratore ha diritto ad una riduzione del prezzo, pari al costo di rimozione dei vizi.
L’azione è soggetta a mediazione civile obbligatoria, quindi le parti sono obbligate a tentare di raggiungere un accordo in sede di mediazione prima di rivolgersi al tribunale.
Polizza di garanzia decennale
Un’ulteriore garanzia a tutela dell’acquirente è la c.d. polizza decennale postuma, cioè una copertura assicurativa, che, per dieci anni dalla data di fine costruzione, copre il compratore:
- dal rischio di danni materiali e diretti causati all’immobile;
- da rovina totale e parziale;
- da gravi difetti costruttivi che abbiano colpito parti dell’immobile destinati per propria natura a lunga durata.
La polizza deve essere stipulata dal costruttore e consegnata in sede di rogito a pena di nullità della vendita.
Fallimento del costruttore e contratto preliminare
Può accadere che, dopo aver sottoscritto il contratto preliminare, nel corso del completamento della costruzione dell’immobile o comunque prima dell’effettiva consegna, intervenga il fallimento della società costruttrice.
In caso di fallimento dell’impresa costruttrice, se il contratto è stato stipulato con trasferimento della proprietà prima del fallimento, il curatore, ricorrendone le condizioni, esegue il contratto consegnando la casa all’acquirente.
Più problematica è invece l’ipotesi del fallimento intervenuto successivamente alla firma del contratto preliminare, e prima del definitivo.
Vi sono pertanto delle accortezze formali da mettere in campo.
Occorre chiedere in sede di contratto preliminare il conferimento da parte del venditore di una fideiussione, a garanzia delle somme versate sino alla consegna dell’immobile, quale condizione essenziale per la validità del contratto.
Se il venditore non la sottoscrive, il contratto è considerato nullo, con conseguente restituzione all’acquirente delle somme eventualmente versate come anticipo.
A seguire è essenziale eseguire la trascrizione del contratto preliminare.
L’importanza della trascrizione del contratto preliminare
Nella prassi accade spesso che i contratti preliminari, redatti per semplice scrittura privata, non vengano trascritti nei pubblici registri immobiliari, per evitarne i costi, limitandosi le parti alla sola registrazione.
I contratti preliminari immobiliari, se stipulati nella forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, devono essere trascritti nei pubblici registri immobiliari.
In caso di immobili in costruzione, è fondamentale curare la tempestiva trascrizione del contratto preliminare (art. 2645-bis c.c.), che produce il c.d. effetto prenotativo, ossia la validità della trascrizione del contratto definitivo avrà effetti a partire dalla data di trascrizione di quello preliminare.
La trascrizione, quindi, è opponibile anche nei confronti di terzi che, prima della stipula del nostro contratto definitivo, abbiano acquistato lo stesso immobile.
Oltre che verso eventuali creditori del costruttore che abbiamo iscritto su quell’immobile un’ipoteca o trascritto una domanda giudiziaria, rivendicando un diritto.
Fallimento costruttore dopo preliminare
Se il costruttore fallisce dopo il preliminare ma prima del contratto definitivo – qualora non sia possibile portare a compimento la costruzione/vendita – la trascrizione del preliminare consentirà al compratore di chiedere al fallimento la restituzione degli acconti versati, invocando il privilegio speciale sul bene immobile ai sensi dell’art. 2775 bis c.c.
A conclusione di questo excursus sui vizi dell’immobile è evidente quanto sia importante per il compratore muovere i giusti passi per assicurarsi che quanto acquistato sia consegnato nei tempi previsti e sicuramente privo di difetti che possano pregiudicare il suo normale utilizzo.
Per saperne di più sulle dinamiche che stanno dietro all’acquisto di un immobile e avere un supporto legale sui passi da compiere a tua tutela, non esitare, contatta il nostro Studio.
