Seppur possa apparire a prima vista semplice, l’attività finalizzata ad una compravendita immobiliare è tutt’altro che banale, essendo espressione di una complessa procedura, economica e giuridica, che merita particolari accortezze.
Nel nostro percorso di approfondimento in materia di diritto e società, non ci sfugge l’importanza di porre mano anche al diritto immobiliare e ai temi chiave utili per aiutarvi a entrare nel mood e meglio comprendere le sue fasi.
Data la vastità del diritto immobiliare, partiremo dalle basi, le cui nozioni sono necessarie per poi sviscerare nei prossimi contributi il dettaglio di atti, clausole, criticità e procedure connesse alla materia.
La proprietà immobiliare
Parlando di compravendita, diamo per scontato che la parte venditrice sia la proprietaria dell’immobile.
Ma cos’è la proprietà e come si acquista?
La proprietà è un diritto reale per cui un soggetto ha il diritto di godimento sullo stesso e può disporne in maniera piena ed esclusiva, nei limiti stabiliti dalla legge (art.832 c.c.).
Oltre alla piena proprietà, esistono altre tipologie di proprietà che comportano un diritto meno esclusivo sul bene, tra cui:
- la nuda proprietà, quando un terzo ha il diritto di godimento dell’immobile, come nel caso dell’usufrutto;
- la proprietà superficiaria, per cui si è proprietari delle mura dell’immobile e della superficie del terreno ove si trova, mentre il suolo appartiene ad un altro proprietario.
La proprietà non si acquista solo per effetto di una vendita avanti a notaio, ma ci sono molti altri modi.
Il codice civile (art. 922) dispone sui modi di acquisto della proprietà:
“La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione, per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge”.
Focalizzati questi concetti di base, possiamo ora concentrarci sul trasferimento della proprietà immobiliare a seguito di vendita tra privati ed ai passaggi che portano sino alla stipula del contratto definitivo di vendita.
Cos’è la compravendita?
In genere, è il contratto che ha «per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo» (art.1470 c.c.).
Gli elementi essenziali del contratto di vendita sono:
- il prezzo, che deve sempre essere indicato nel contratto, a pena di nullità;
- “la cosa o altro diritto” oggetto di vendita/acquisto, quindi nella fattispecie l’immobile (oggetto del contratto);
- il trasferimento della proprietà (che è la causa del contratto);
- il consenso delle parti al trasferimento della proprietà della cosa compravenduta.
Ma prima di sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita dell’immobile, vanno affrontate alcune fasi.
Le trattative della compravendita immobiliare
Ovvio che prima di impegnarsi in un affare immobiliare occorre valutare attentamente l’operazione, aprendo una trattativa con la parte venditrice.
Spesso non è possibile trattare direttamente con il venditore, per via dell’incarico conferito ad un soggetto qualificato e indipendente, qual è l’agente immobiliare.
Ossia colui che agisce quale intermediario e su provvigione mettendo in contatto la parte venditrice con i potenziali compratori interessati.
Il mediatore dovrà svolgere le prime verifiche sull’immobile affidatogli per la vendita, potrà farlo visitare ai soggetti interessati e quindi raccoglierà le proposte d’acquisto nel rispetto del mandato conferito dal venditore.
Sugli specifici aspetti quali, il ruolo, l’apporto, le provvigioni e le responsabilità degli agenti immobiliari dedicheremo uno specifico prossimo intervento.
La proposta di acquisto della compravendita
All’esito della trattativa, potrà essere avanzata la “proposta di acquisto” alla parte venditrice o all’agente immobiliare, ove da questa incaricato.
Con la proposta, l’acquirente si obbliga – di solito irrevocabilmente per un tempo determinato – verso il venditore ad acquistare quel determinato immobile al prezzo indicato (ed alle condizioni previste).
Al fine di dimostrare la serietà del suo interesse, di prassi il promittente acquirente, in sede di formalizzazione della proposta, è tenuto a versare una parte del prezzo a titolo di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.).
In caso di accettazione della proposta da parte del promissario venditore, l’incontro delle volontà delle parti determinerà la cristallizzazione delle obbligazioni da queste espresse, ed il venditore potrà incamerare la caparra confirmatoria.
Il venditore dovrà invece versare il doppio della caparra all’offerente qualora decida di non vendere più l’immobile.
Perfezionatasi la proposta a seguito di accettazione del venditore, conforme in toto alla proposta, le parti possono andare direttamente al rogito oppure ad un passaggio formale intermedio, qual è il contratto preliminare di compravendita.
Il contratto preliminare (o compromesso)
Con il contratto preliminare le parti si impegnano alla stipula di una successiva vendita immobiliare e raggiungono, appunto, un compromesso sulle condizioni, tempi e modi della vendita.
Il compromesso, che deve essere redatto in forma scritta.
È un atto vincolante per entrambe le parti, in cui si inseriscono già tutti gli elementi essenziali e principali della successiva vendita, tra cui:
- oggetto del contratto,
- prezzo,
- termini,
- clausole penali,
- specifiche obbligazioni di venditore e compratore.
Il contratto preliminare può essere trascritto nei pubblici registri, per finalità e con effetti che approfondiremo in un prossimo intervento.
Qualora non versata in sede di proposta, alla firma del preliminare può prevedersi il versamento della caparra confirmatoria, a garanzia della conclusione della futura vendita avanti al notaio, o comunque un acconto sul prezzo.
Atto di compravendita immobiliare (o rogito)
La vendita immobiliare tra privati deve essere formalizzata avanti a notaio, che redige l’atto pubblico di vendita (il rogito) suscettibile di essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Il ruolo del notaio
Il notaio, che assume anche funzione di garanzia, deve svolgere alcune verifiche preliminari, affinché l’atto notarile sia rispondente alle volontà delle parti e rispettoso della disciplina legale.
Il notaio, in particolare, verifica:
- la provenienza dell’immobile (per cui va prestata attenzione, ad esempio, qualora provenga da quote indivise di comunione ereditaria o da donazioni);
- la presenza di ipoteche, pignoramenti ed altri atti suscettibili di trascrizione risultanti nell’ultimo ventennio che possano limitare la disponibilità o il godimento dell’immobile;
- la rispondenza dei diritti promessi in vendita con quelli risultanti dai documenti, la conformità catastale e urbanistica dell’immobile;
- l’identità e le qualità delle parti.
Il rogito
Il rogito, a pena di nullità, dovrà contenere una serie di elementi essenziali, tra cui:
- l’esatta identificazione dell’immobile e dei suoi confini,
- gli estratti delle mappe catastali, dei diritti che limitano il godimento o la disponibilità dell’immobile (es: servitù).
Nel rogito potranno anche essere sostanzialmente replicate le specifiche clausole disposte dalle parti con il contratto preliminare.
In parallelo all’atto di vendita, talvolta è necessario stipulare altro atto notarile, per formalizzare il contratto di mutuo, con contestuale iscrizione di ipoteca sull’immobile a garanzia del rientro.
Con la firma del rogito l’acquirente ottiene definitivamente il trasferimento della proprietà dell’immobile in suo favore, che diverrà opponibile ai terzi a seguito di pubblicità immobiliare (con trascrizione del rogito dei pubblici registri ad opere del notaio rogante).
Abbiamo dato sin qui uno sguardo generale sul diritto immobiliare, fornendovi solo alcuni spunti sull’istituto della compravendita immobiliare. Altri sono i passi che compiremo in questa direzione nei nostri prossimi contributi.
Per saperne di più sul tema trattato e avere un supporto legale su come valorizzare e tutelare l’immobile che intendete vendere o acquistare, non esitate, contattate il nostro Studio.
